Gyeonggi Province đề xuất chính phủ trung ương thực hiện chế độ công bố giá bất động sản không phải nhà ở

[Suwon Ilbo=Phóng viên Park No-hoon] # Trung tâm thương mại B - một tòa nhà có 3 tầng hầm và 21 tầng trên mặt đất nằm ở thành phố A. Trong trung tâm thương mại B, căn hộ 1 tầng ㄱ đắt nhất có giá thị trường là 1,5 tỷ won. Căn hộ tầng hầm ㄴ rẻ nhất, với mức cấp quyền sử dụng đất tương tự, chỉ có giá thị trường là 260 triệu won. Tuy nhiên, giá trị tiêu chuẩn thời giá của cả hai là lần lượt 210 triệu won và 190 triệu won, do đó chủ sở hữu phải nộp thuế gần như không có sự khác biệt.

Tỉnh Gyeonggi đã tiến hành điều tra thông qua dịch vụ nội bộ và phát hiện ra rằng giá công bố được áp dụng cho bất động sản không phải nhà ở như cửa hàng hay nhà máy là không tồn tại, do đó thuế không được tính toán công bằng.

Tỉnh nhận thấy rằng đối với các thành phố lớn, các tòa nhà đắt tiền và mới xây dựng, thuế càng thấp, và đối với các khu vực nông thôn, các tòa nhà rẻ tiền và cũ, thuế càng cao. Do đó, tỉnh đã quyết định đề xuất chính phủ thực hiện sớm chế độ công bố giá bất động sản không phải nhà ở để đạt được công bằng trong bê bai thuế.

Tỉnh Gyeonggi công bố kết quả nghiên cứu về "Điều tra và Phân tích Thực trạng Tỷ lệ Phản ánh Giá thị trường Bất động sản Không phải Nhà ở" vào ngày 18.

Tỉnh đã tiến hành dịch vụ liên quan từ tháng 4 đến tháng 12 năm ngoái thông qua Viện Nghiên cứu Bất động sản Hàn Quốc.

Giá công bố bất động sản được sử dụng làm chỉ số để tính toán các khoản thuế và phí khác nhau như thuế tài sản, phí bảo hiểm y tế, và lương hưu cơ sở.

Hệ thống hiện hành áp dụng thuế dựa trên giá công bố cho đất đai và nhà ở, nhưng bất động sản không phải nhà ở không có giá công bố.

Thay vào đó, Bộ Nội vụ và An toàn tạo ra Giá trị Tiêu chuẩn Thời giá Tòa nhà bằng cách áp dụng cấu trúc, mục đích sử dụng, vị trí của mỗi tòa nhà, và các thành phố/quận tính thuế dựa trên tiêu chuẩn đánh giá tài sản (giá công bố đất đai và giá trị tiêu chuẩn thời giá tòa nhà).

Vấn đề là tiêu chuẩn Giá trị Tiêu chuẩn Thời giá Tòa nhà của Bộ Nội vụ và An toàn không phản ánh thông tin có thể cho thấy giá trị thực tế của tòa nhà như mức độ hiệu quả sử dụng theo tầng, mức cho thuê, do đó có sự khác biệt giữa nó và giá thị trường thực tế.

Năm 2016, chính phủ đã sửa đổi "Luật về Công bố Giá Bất động sản" để bất động sản không phải nhà ở cũng công bố giá để giải quyết vấn đề này, nhưng cho đến nay chưa thực hiện nó do những khó khăn thực tế.

Nghiên cứu dịch vụ này nhằm mục đích tạo ra các giải pháp cải thiện hệ thống bê bai thuế khách quan và hiệu quả đối với bất động sản không phải nhà ở, bằng cách so sánh tiêu chuẩn đánh giá tài sản bất động sản không phải nhà ở (giá công bố đất đai và giá trị tiêu chuẩn thời giá tòa nhà), giá giao dịch thực tế và giá định giá, để phân tích tỷ lệ phản ánh giá thị trường.

Tỷ lệ phản ánh giá thị trường là một chỉ số cho biết mức độ giá công bố hoặc giá trị tiêu chuẩn thời giá của bất động sản mà bạn hiện đang sở hữu so với giá thị trường.

Trên cơ sở năm 2020, tỷ lệ phản ánh giá thị trường trung bình toàn quốc là đất đai 65,5%, nhà riêng 53,6%, và chung cư 69,0%.

Chính phủ nói rằng sẽ tăng tỷ lệ phản ánh giá thị trường giá công bố từ 60-70% lên 90% năm ngoái, nhưng không có tỷ lệ phản ánh giá thị trường được phân tích đúng cách cho bất động sản không phải nhà ở, và không có kế hoạch cụ thể.

Cuộc điều tra được tiến hành bằng cách phân chia "bất động sản tập hợp" như cửa hàng, tòa nhà khách sạn nơi đất đai và tòa nhà được giao dịch như một đơn vị, tương tự như chung cư, và "bất động sản chung" như nhà máy, cửa hàng bách hóa nơi đất đai và tòa nhà được giao dịch riêng biệt, tương tự như nhà riêng.

Kết quả phân tích cho thấy tỷ lệ phản ánh giá thị trường của bất động sản không phải nhà ở chung (nơi có thể tách rời đất đai và tòa nhà) là đất đai thấp 60% trở xuống, tòa nhà cao 80% trở lên, cho thấy sự không cân bằng trên toàn vùng tỉnh.

Theo mức giá, tỷ lệ phản ánh giá thị trường càng thấp đối với bất động sản không phải nhà ở càng đắt. Cụ thể, tỷ lệ phản ánh giá thị trường của bất động sản chung vượt quá 50 tỷ won là 53,5%, và tỷ lệ phản ánh giá thị trường của bất động sản tập hợp vượt quá 50 tỷ won là 53,5%, được phát hiện là thấp.

Trên thực tế, tòa nhà văn phòng mới xây dựng năm 2018 tại quận Bundang, Seongnam, 15 tầng trên mặt đất, 7 tầng hầm, có giá mua bán là 366,09 tỷ won nhưng tiêu chuẩn đánh giá tài sản là 183,56 tỷ won, cho thấy tỷ lệ phản ánh giá thị trường chỉ là 50,1%.

Theo khu vực, kết quả điều tra mẫu trên 8 khu vực cho thấy tỷ lệ phản ánh giá thị trường của cả bất động sản không phải nhà ở chung và tập hợp ở các thành phố lớn như Seongnam Bundang (chung 61,5%, tập hợp 51,2%), Anyang Dongan (chung 60,6%, tập hợp 50,8%) đều thấp hơn mức trung bình chung (chung 66,0%, tập hợp 58,3%).

Sự chênh lệch trong tỷ lệ phản ánh giá thị trường giữa các tầng của bất động sản không phải nhà ở tập hợp cũng lớn.

Bất động sản không phải nhà ở tập hợp có tỷ lệ hiệu quả sử dụng khác nhau theo tầng như tầng 1 và tầng hầm, nhưng do không phản ánh điều này, tỷ lệ phản ánh giá thị trường của tầng 1 chỉ là 23,9%, và tầng hầm vượt quá giá thị trường (130,7%).

Tỉnh nhận thấy từ kết quả dịch vụ lần này rằng các tòa nhà đắt tiền nằm ở các thành phố lớn đang nộp ít thuế hơn, và khẳng định rằng chế độ công bố giá phải được đưa vào sớm cho cả bất động sản không phải nhà ở.

Do đó, tỉnh sẽ yêu cầu Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải thực hiện sớm chế độ công bố giá bất động sản không phải nhà ở theo "Luật về Công bố Giá Bất động sản", và sẽ phối hợp với các chính phủ địa phương để đề xuất một chính sách hiện thực hóa tích cực đối với đất đai phụ thuộc vào bất động sản không phải nhà ở.

Ngoài ra, tỉnh sẽ yêu cầu Bộ Nội vụ và An toàn cải thiện tiêu chuẩn tính toán Giá trị Tiêu chuẩn Thời giá để giải quyết sự không cân bằng nghiêm trọng trong tiêu chuẩn đánh giá tài sản bất động sản không phải nhà ở hiện nay, và tỉnh sẽ tự chủ động nâng cao tính công bằng thông qua điều chỉnh định kỳ Giá trị Tiêu chuẩn Thời giá của các tòa nhà.

Trước đó, Thống đốc tỉnh Gyeonggi Lee Jae-myung đã chỉ ra trong một cuộc phỏng vấn năm 2019 rằng "Những người sống trên đất đắt tiền, những ngôi nhà đắt tiền đang nộp ít thuế hơn", và "Điều này làm trầm trọng thêm hiện tượng người giàu càng giàu, người nghèo càng nghèo, khuyến khích thu nhập không từ lao động, và có vấn đề về công bằng, do đó cần cải thiện."