Thành phố Gwangmyeong thay đổi 'mô hình ứng phó xung đột' trong dự án cải tạo

[Suwon Ilbo=Phóng viên Yoo Je-seong] Thành phố Gwangmyeong bắt đầu thực hiện các chính sách quản lý công cộng chủ động để giảm xung đột và chậm trễ dự án lặp đi lặp lại trong quá trình triển khai các dự án cải tạo như phát triển lại, xây dựng lại và phát triển lại công cộng.

Thành phố tổ chức họp báo chính sách vào sáng ngày 26 tại phòng họp thường, với chủ đề 'Tăng cường quản lý xung đột và biện pháp quản lý công cộng', và công bố rằng thành phố sẽ thực hiện 5 chính sách để chuyển từ hành chính 'cấp phép thụ động' sang 'quản lý và hỗ trợ chủ động'.

Các chính sách này bao gồm △Thực hiện chương trình cấp phát chuyên gia điều phối xung đột △Thường xuyên hóa kiểm tra thực trạng vận hành dự án cải tạo △Tăng cường quản lý dự án cải tạo theo hình thức tin tưởng △Tăng cường giáo dục cư dân và công chức △Ban hành điều lệ hỗ trợ và tăng cường quản lý dự án cải tạo.

Trong số đó, 4 chính sách thực hiện sẽ được áp dụng toàn diện trong quý 2, và điều lệ hỗ trợ chúng được lên kế hoạch ban hành trong quý 3.

Giám đốc Cục Phát triển Thành phố mới Lee Sang-woo nói: "Dự án cải tạo không chỉ là phát triển đơn thuần mà là một quá trình tạo ra cuộc sống của cư dân và tương lai của cộng đồng, vì vậy vai trò và trách nhiệm công cộng là quan trọng." Ông tiếp tục: "Thành phố sẽ chủ động ứng phó với xung đột và quản lý có trách nhiệm toàn bộ quá trình dự án để phục hồi niềm tin của cư dân đối với dự án cải tạo, và dẫn đến tạo ra môi trường sinh sống ổn định."

■ Từ ứng phó hậu kỳ xung đột sang phòng chống sẵn sàng… Cấp phát chuyên gia tại hiện trường

Thành phố chuyển đổi mô hình ứng phó xung đột từ 'xử lý hậu kỳ' sang 'phòng chống sẵn sàng'.

Để thực hiện điều này, thành phố sẽ bắt đầu vận hành toàn diện từ quý 2 chương trình 'cấp phát chuyên gia điều phối xung đột' mà trực tiếp cấp phát các chuyên gia từ nhiều lĩnh vực như cải tạo đô thị, luật pháp và định giá tài sản.

Chìa khóa là ngay khi phát hiện dấu hiệu tranh chấp trong từng khu vực cải tạo, các chuyên gia sẽ được triển khai ngay lập tức để ngăn chặn sự lan rộng của xung đột và đưa ra giải pháp trọng tài hợp lý ở giai đoạn ban đầu.

Chuyên gia điều phối đảm nhận vai trò kênh giao tiếp giữa nhà phát triển dự án và cư dân, và thực hiện công tác điều phối thực chất bao gồm △Kiểm tra các vấn đề chính ở mỗi giai đoạn dự án △Chẩn đoán rủi ro tiềm ẩn △Phân tích nguyên nhân tranh chấp △Đề xuất giải pháp trọng tài. Thay vì chỉ xử lý khiếu nại đơn thuần, thành phố sẽ phân tích nguyên nhân cấu trúc của xung đột để đề xuất giải pháp tập trung vào phòng chống.

■ Thường xuyên hóa kiểm tra thực trạng vận hành dự án cải tạo… Theo dõi toàn bộ quá trình để tăng độ tin cậy

Thành phố sẽ thường xuyên hóa kiểm tra thực trạng vận hành dự án cải tạo để tăng tính lành mạnh và minh bạch của dự án cải tạo.

Thành phố thành lập nhóm kiểm tra gồm khoảng 40 người bao gồm luật sư chuyên ngành cải tạo, kế toán viên, chuyên gia cải tạo đô thị và định giá tài sản, và từ quý 2 sẽ tiến hành kiểm tra một cách có hệ thống tình hình vận hành của nhà phát triển dự án (hợp tác xã, công ty tin tưởng, v.v.) sau khi chỉ định khu vực cải tạo, tính thích hợp của quy trình đại hội, chi tiêu quỹ dự án và sự tuân thủ kế hoạch cải tạo.

Kết quả kiểm tra sẽ được công khai minh bạch cho các thành viên hợp tác xã và cư dân để loại bỏ sự bất cân xứng thông tin, và khi phát hiện vi phạm, thành phố sẽ áp dụng biện pháp hành chính mạnh để thúc đẩy bình thường hóa sớm.

Thông qua điều này, thành phố có kế hoạch xây dựng nền tảng để công cộng quản lý và giám sát toàn bộ quá trình dự án cải tạo.

■ 6 trong số 8 khu vực tại Ha-an-dong sử dụng hình thức tin tưởng… Tăng cường quản lý thông qua thường trực tại hiện trường và vận hành cơ chế hợp tác

Thành phố sẽ tăng cường hệ thống quản lý công cộng đối với dự án cải tạo theo hình thức tin tưởng, với xem xét rằng 6 trong số 8 khu vực cải tạo tại Ha-an-dong được triển khai theo hình thức tin tưởng.

Dự án cải tạo theo hình thức tin tưởng là hình thức mà chủ sở hữu đất đai, v.v., thay vì thành lập hợp tác xã, chỉ định công ty tin tưởng làm nhà phát triển dự án để triển khai dự án, và kể từ khi Luật Cải tạo Môi trường Đô thị và Cư dân được thực hiện vào tháng 1 năm 2024, nó đã lan rộng đáng kể theo ngoại lệ của Khoản 101-8 của Luật này.

Vì kể từ khi đưa ra chế độ, tiêu chuẩn quản lý dự án và trường hợp vận hành so với hình thức hợp tác xã chưa được tích lũy đầy đủ, nên cần phải tạo ra các tiêu chuẩn quản lý hệ thống và rõ ràng hơn.

Do đó, thành phố sẽ yêu cầu nhân viên công ty tin tưởng thường trực tại hiện trường từ sau khi chỉ định nhà phát triển dự án cho đến trước khi nhập khẩu đánh giá tích hợp để tăng cường giao tiếp giữa cư dân và công ty tin tưởng.

Thông qua điều này, thành phố có thể giảm bớt sự không tin tưởng trong quá trình ra quyết định và tạo ra nền tảng để chia sẻ và điều phối nhanh chóng khi các vấn đề chính phát sinh.

Ngoài ra, thành phố sẽ vận hành cơ chế hợp tác định kỳ giữa thành phố, cư dân và công ty tin tưởng để hệ thống hợp tác đối với dự án cải tạo theo hình thức tin tưởng có thể được thiết lập một cách ổn định.

Có kế hoạch thiết lập cấu trúc dự án cải tạo có sự tham gia của cư dân thực chất bằng cách chia sẻ định kỳ tiến trình triển khai dự án và kiểm tra sẵn sàng các vấn đề chính.

Ngoài ra, thành phố sẽ hợp tác với Hiệp hội Đầu tư Tài chính, hiệp hội quản lý các công ty tin tưởng, để cấu trúc này có thể hoạt động có hiệu lực.

Hiệp hội sẽ hỗ trợ tăng cường năng lực quản lý và phòng chống xung đột, bao gồm hỗ trợ chương trình giáo dục về hình thức tin tưởng cho cư dân, hỗ trợ tư vấn chuyên gia và điều phối các dự án xảy ra tranh chấp, cũng như cung cấp tiêu chuẩn quản lý dự án và tư vấn.

■ Sự tham gia của các giảng viên chuyên gia… Tăng cường giáo dục cư dân và công chức để giải quyết khoảng cách thông tin

Thành phố cũng tăng cường hệ thống giáo dục để giảm bớt sự hiểu lầm và không tin tưởng phát sinh từ thiếu thông tin.

Dựa trên thỏa thuận hợp tác ký kết với Viện Bất động sản Hàn Quốc vào tháng 4 năm 2025, thành phố sẽ cho phép các chuyên gia được cơ quan cấp từ viện tham gia như giảng viên trong các khóa đào tạo về dự án cải tạo. Thông qua điều này, thành phố sẽ cung cấp giáo dục khách quan và chuyên môn hơn để tăng độ tin cậy chính sách.

Thành phố sẽ mở rộng chương trình đào tạo tùy chỉnh về các vấn đề chính như quy trình dự án cải tạo, cấu trúc vận hành hợp tác xã và phương pháp tính lượng quyền để tăng mức độ hiểu biết dự án đối với cư dân. Thông qua truyền đạt thông tin chính xác, thành phố có kế hoạch chặn sẵn các xung đột do tin đồn vô cơ sở hoặc thông tin sai lệch gây ra.

Ngoài ra, thành phố sẽ thường xuyên hóa đào tạo công vụ chuyên biệt cho công chức phụ trách dự án cải tạo bao gồm pháp luật liên quan, kế toán, quản lý vận hành hợp tác xã, v.v. Thành phố sẽ song song thực hiện đào tạo liên kết chuyên gia bên ngoài và xây dựng hướng dẫn công vụ thực tiễn để cung cấp dịch vụ hành chính khách quan và nhất quán hơn.

■ Ban hành điều lệ tăng cường quản lý dự án cải tạo trong quý 3… Thể chế hóa trách nhiệm công cộng

Thành phố có kế hoạch ban hành 'Điều lệ hỗ trợ và tăng cường quản lý dự án cải tạo' trong quý 3 để hỗ trợ 4 chính sách thực hiện trên đây một cách có hệ thống.

Ban hành điều lệ này thể hiện cam kết mạnh mẽ của thành phố trong việc tăng cường trách nhiệm công cộng trong toàn bộ quá trình dự án cải tạo và tiến hành hành chính công bằng và công bằng hơn.

Điều lệ này sẽ thành văn bản hóa vai trò quản lý và hỗ trợ công cộng bao gồm cấp phát chuyên gia điều phối xung đột, kiểm tra thực trạng vận hành và hỗ trợ giáo dục để đảm bảo tính liên tục và hiệu lực của chính sách.

Ngoài ra, thành phố sẽ thể chế hóa việc tổ chức các cuộc họp giải thích cho cư dân trước giai đoạn đề xuất lập kế hoạch cải tạo để ý kiến của chủ sở hữu đất đai có thể được tập hợp đầy đủ, và tạo nền tảng tham gia cư dân từ giai đoạn ban đầu.

Ngoài ra, trước khi ký kết hợp đồng xây dựng với nhà thầu chung cư, thành phố sẽ hỗ trợ tư vấn hợp đồng của Viện Bất động sản Hàn Quốc để xây dựng hệ thống kiểm tra sẵn sàng nhằm đảm bảo không có điều khoản bất lợi cho cư dân hoặc có nguy cơ tranh chấp được bao gồm trong hợp đồng.

Dựa trên 5 chính sách này, thành phố có kế hoạch tăng cường tính minh bạch và trách nhiệm của toàn bộ quá trình dự án cải tạo, giảm thiểu chậm trễ dự án và chi phí xã hội do xung đột, và thiết lập mô hình hành chính cải tạo thành công.