Giá chung cư Suwon tăng cao nhất, gánh nặng lãi suất cũng 'tăng vọt'

Giá chung cư Suwon đang cho thấy xu hướng tăng cao nhất ở tỉnh Gyeonggi, trong khi Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc nâng lãi suất cơ bản lên 3%, khiến giá chung cư tăng cao và gánh nặng lãi suất vay mô đều gia tăng.

Theo Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc và Viện Bất động sản Hàn Quốc vào ngày 27, Ủy ban Chính sách Tiền tệ-Tài chính của Ngân hàng Trung ương đã nâng lãi suất cơ bản từ mức 2,75% năm trước lên 3,00%, tăng 0,25 điểm phần trăm. Sau khi tăng từ 2,50% lên 2,75% vào ngày 16 tháng trước, đây là lần thứ hai liên tiếp tăng, khiến lãi suất cơ bản tăng 0,50 điểm phần trăm chỉ trong hơn một tháng.

Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã chỉ ra một trong những nền tảng của lần tăng lãi suất này là thị trường bất động sản vùng Thủ đô và xu hướng tăng nợ hộ gia đình.

Ngân hàng Trung ương đã công bố trong tài liệu quyết định chính sách tiền tệ rằng "giá nhà ở vùng Thủ đô tiếp tục tăng mạnh, đồng thời tín dụng hộ gia đình cũng tăng đáng kể". Tiếp theo đó, nó nêu rõ rằng từ góc độ ổn định tài chính, cần tiếp tục lưu ý đến xu hướng tăng giá nhà ở vùng Thủ đô và sự gia tăng nợ hộ gia đình.

Thống đốc Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc Shin Hyun-song cũng tại cuộc họp báo cho biết mặc dù tốc độ tăng giá nhà ở một số khu vực Seoul đã chậm lại phần nào, nhưng giá nhà ở toàn bộ vùng Thủ đô tiếp tục giữ xu hướng tăng cao. Ông giải thích rằng tín dụng hộ gia đình từ các tổ chức tài chính cũng cho thấy tốc độ tăng cao hơn năm trước do cả tín dụng liên quan đến nhà ở và tín dụng khác đều tăng.

Trùng hợp thay, vào ngày được công bố tăng lãi suất, thông báo cho biết Suwon đã ghi nhận mức tăng giá chung cư cao nhất ở tỉnh Gyeonggi.

Theo xu hướng giá chung cư hàng tuần của tuần thứ tư tháng 8 của Viện Bất động sản Hàn Quốc, giá bán chung cư ở tỉnh Gyeonggi tính đến ngày 24 tăng 0,23% so với tuần trước, cao hơn so với mức tăng 0,15% của tuần trước.

Đặc biệt, giá bán chung cư quận Yeongdeungpo, Suwon đã tăng 0,75% chỉ trong một tuần, ghi nhận mức tăng cao nhất ở tỉnh Gyeonggi. Sau đó là Gwangmyeong 0,69%, quận Suji, Yongin 0,66%, quận Giheung, Yongin 0,63%, quận Jungwon, Seongnam 0,60%. Quận Gwonseon, Suwon cũng tăng 0,58%, ghi nhận mức tăng cao nhất ở tỉnh Gyeonggi ngoài các khu vực được chỉ định là khu vực cấp phép giao dịch đất đai.

Phân tích cho rằng xu hướng tăng giá nhà ở khu vực phía nam Gyeonggi bao gồm quận Yeongdeungpo chịu ảnh hưởng từ kỳ vọng về tình hình ngành bán dẫn, thiếu hụt hàng hóa, cũng như kỳ vọng về dòng chảy thanh khoản bổ sung theo sự thực hiện chương trình cho vay nội bộ nhân viên của Samsung Electronics.

Thực tế, ở quận Yeongdeungpo, nhu cầu đang tập trung vào chung cư có diện tích hữu dụng 85 mét vuông trở xuống, là đối tượng của chương trình cho vay nội bộ Samsung Electronics. So sánh giao dịch bất động sản giữa kỳ 3 tuần trước và sau ngày 5 tháng trước khi được công bố giới hạn diện tích cho vay nội bộ, giao dịch với diện tích hữu dụng 83–85 mét vuông tăng từ 129 thương vụ lên 146 thương vụ, tăng 13,2%. Trong khi đó, giao dịch với diện tích hữu dụng trên 85 mét vuông đến 110 mét vuông giảm từ 48 thương vụ xuống 28 thương vụ, giảm 41,7%.

Trong bối cảnh giá nhà tăng dốc cùng với lãi suất cơ bản tăng lên, dự báo gánh nặng chi phí tài chính đối với những người có nhu cầu thực tế vay tiền mua nhà sẽ tăng lên.

Nếu đơn giản giả định mức tăng lãi suất cơ bản được phản ánh hoàn toàn trong lãi suất vay, thì với mức tăng 0,50 điểm phần trăm trong hai lần tăng tháng trước và tháng này, đối với người vay 500 triệu won, lãi suất hàng năm sẽ tăng 2,5 triệu won, với mức tăng hàng tháng bình quân khoảng 208.000 won.

Nếu khoản vay là 300 triệu won thì gánh nặng lãi suất hàng năm tăng 1,5 triệu won, và nếu 700 triệu won thì tăng 3,5 triệu won. Tuy nhiên, lãi suất vay thực tế khác nhau tùy thuộc vào lãi suất KOFIX, lãi suất chứng chỉ tài chính, lãi suất khoảng cách và ưu đãi, và liệu có phải là lãi suất cố định hay lãi suất thả nổi, vì vậy mức tăng lãi suất cơ bản không được phản ánh hoàn toàn.

Có khả năng lãi suất sẽ tiếp tục tăng. Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc có chính sách xem xét lạm phát, tình hình kinh tế và tình hình ổn định tài chính, và sẽ quyết định thời điểm và tốc độ tăng lãi suất tiếp theo.

Do đó, thị trường bất động sản Suwon dự kiến sẽ chịu ảnh hưởng đồng thời từ áp lực tăng giá nhà và chi phí tài chính gia tăng trong thời gian tới. Đặc biệt, đối với những người có nhu cầu thực tế phụ thuộc nhiều vào vay, có thể là gánh nặng kép khi giá nhà tăng làm gia tăng chi phí mua nhà ở cùng với việc gánh nặng lãi suất gia tăng.

Một quan chức trong ngành bất động sản nói "nhu cầu sẽ tích tụ do hỗ trợ cho vay của công ty và tiền thưởng, nhưng tâm lý bán của chủ nhà sẽ co rút, do đó xu hướng có thể tiếp tục là giao dịch giảm nhưng giá lại tăng", và "các tổ chức tài chính cũng sẽ quản lý tổng khối lượng cho vay và nhiều phương thức khác nhau sẽ xuất hiện để duy trì giao dịch".

전시언 기자 yourside@news-s.kr