“이럴 거면 토허제 왜 하나”…토허제 실거주 예외 또 확대

정부가 토지거래허가구역에서 ‘갭투자 불허 원칙’을 내세우면서도 임차인이 있는 주택의 실거주 예외를 잇달아 확대하면서 토허구역과 비토허구역 간 거래 방식의 차이도 이전보다 좁아지고 있다.

17일 국토교통부에 따르면 토허구역 내 임대 중인 주택의 실거주 유예 신청기한은 올해 12월에서 내년 12월까지로 1년 연장된다. 지난 5월 임차인이 있는 주택 전체로 유예 대상을 확대한 지 4개월 만이다.

유예 범위도 넓어진다. 지금은 매수 당시 남아 있는 임대차계약이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있지만 앞으로는 임차인의 갱신계약도 1회, 최대 2년까지 인정한다. 이에 따라 조건에 따라 실제 입주는 최장 3년 3개월까지 미뤄질 수 있다.

정부는 지난 5월 실거주 유예를 확대하면서도 ‘갭투자 불허 원칙’을 유지한다고 밝혔다. 매수자를 무주택자로 제한하고 실제 입주한 뒤에는 2년간 거주하도록 한 만큼 투자 목적 거래와는 구분된다는 설명이다. 이 요건은 이번에도 유지된다.

이번 조치로 토허구역에서도 임차인을 둔 채 주택을 보유할 수 있는 기간은 더 길어졌다.

당장 입주하지 못하는 주택도 향후 실거주를 전제로 매수할 수 있는 데다 기존 임대차 계약 기간에 계약 갱신 기간까지 적용되기 때문이다.

토허구역과 비토허구역의 거래 형태도 일부 비슷해졌다.

수원 장안·팔달·영통구와 같은 토허구역은 주택을 취득할 때 관할 지자체의 허가를 받아야 하고 실거주 의무가 부과된다. 반면 권선구와 같은 비토허구역은 토허제에 따른 별도 허가나 실거주 의무 없이 임차인이 있는 주택을 매수할 수 있다.

그러나 실거주 유예가 확대되면서 토허구역에서도 무주택자라면 임차인을 둔 채 주택을 취득한 뒤 실제 입주를 미룰 수 있다. 앞으로는 임차인이 계약을 갱신해도 최대 2년을 추가로 인정받을 수 있다.

결국 ‘임차인을 승계한 채 주택을 살 수 있느냐’는 거래 형태만 놓고 보면 토허구역과 비토허구역의 차이는 이전보다 줄어든 셈이다.

물론 차이가 없는 건 아니다. 토허구역 매수자는 관할 지자체의 허가를 받아야 하고 지난 5월 12일부터 무주택 상태를 유지해야 하며, 유예가 끝난 뒤에는 입주해 2년간 거주해야 한다. 비토허구역에는 이 같은 의무가 없다.

허가권자인 지자체의 사후관리 기간도 길어질 수밖에 없다. 즉시 입주 여부뿐 아니라 실거주 유예 대상 여부와 임대차 종료 시점, 이후 실제 입주 및 2년 거주의무 이행까지 확인해야 하기 때문이다.

국토부는 정책의 취지와 원칙 자체에는 변화가 없다는 입장이다.

김이탁 국토부 제1차관은 “이번 조치는 토허제의 실거주 원칙은 유지하면서 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이기 위한 것”이라며 “무주택 실수요자 요건과 2년간 거주 의무는 그대로 유지해 실수요 중심으로 거래가 이뤄질 수 있게 하면서 투기적 수요는 철저히 차단할 것”이라고 말했다.